• Leestijd 1 - 2 minuten

Aankoop vastgoed in faillissement

CHW-0024.jpg

Het kopen van vastgoed van een gefailleerd bedrijf of persoon kan heel aantrekkelijk zijn. De prijzen liggen relatief laag, maar met onvoldoende verstand van zaken kunnen de risico’s groot zijn. In deze blog zal worden ingegaan op enkele aspecten die daarbij van belang zijn. 

Onderhandse verkoop

Vastgoed dat vanuit een faillissement te koop wordt aangeboden is vaak bezwaard met een recht van hypotheek. De hypotheekhouder, vaak (en hierna te noemen) een bank, kan het vastgoed verkopen als ware er geen faillissement. Meestal maken de bank en de curator afspraken over wie verkoopt en hoe de verkoop plaatsvindt.

Vastgoed kan openbaar of onderhands worden verkocht. Vaak geeft de bank de voorkeur aan onderhandse verkoop aangezien de opbrengst bij een openbare veiling doorgaans veel lager is dan bij onderhandse verkoop. Voor onderhandse verkoop is altijd medewerking van de curator nodig. 

Verkoop door curator

De voorwaarden bij koop van vastgoed uit een faillissement van een curator wijken in belangrijke mate af van de voorwaarden die normaal (buiten faillissement) gehanteerd worden in bijvoorbeeld een standaard NVM koopovereenkomst. Curatoren hanteren vaak een eigen model waarbij alle risico’s worden uitgesloten. De curator verkoopt uitsluitend ‘voetstoots’. Dit betekent dat wordt verkocht zonder enige garantie en dat de koper niet meer op de koop terug kan komen. Door de curator wordt in een koopovereenkomst meestal opgenomen:

  • voetstootse verkoop en levering;
  • geen recht op teruggaaf van de koopsom bij teleurgestelde verwachtingen;
  • uitsluiting van aansprakelijkheid van de curator;
  • dat de curator geen enkele garantie geeft;
  • dat de koper alle risico’s kent en die accepteert;
  • dat ontbinding, dwaling en andere reguliere mogelijkheden om de overeenkomst aan te tasten, worden uitgesloten.

De curator zal doorgaans niet bereid zijn om van deze bepalingen af te wijken. 

Toestemming rechter-commissaris

De curator moet de rechter-commissaris in het faillissement toestemming vragen om een koopovereenkomst aan te gaan met de beoogde koper. De curator zal daarom altijd onder voorbehoud van toestemming van de rechter-commissaris een aanbod aanvaarden. Zolang die toestemming nog niet is verkregen, heeft de curator in beginsel nog de mogelijkheid een hoger bod te accepteren. Dit mag een curator doen omdat hij in eerste instantie de belangen van de schuldeisers dient te behartigen en daarom een zo hoog mogelijke opbrengst moet realiseren. Het is daarom aan te bevelen om exclusiviteit met de curator overeen te komen zodat het de curator niet is toegestaan om met een derde verder te onderhandelen. 

Contact

Kaart

Bosselaar Strengers Legal Partners

Euclideslaan 111, 3584 BR Utrecht

Tel
+31 302 34 72 34
E-mail
office@bosselaar.nl
Fax
+31 30 234 72 72