Verpachters en pachters vinden de wettelijke termijnen voor reguliere pacht vaak te lang. Regelmatig willen zij daarom een kortere duur vastleggen. De wettelijke pachtbepalingen staan dat niet zomaar toe. Ook de creatieve oplossing van een gelijktijdige ondertekening van een pachtbeëindigingsovereenkomst biedt geen soelaas. Dit blijkt uit een uitspraak van de Centrale Grondkamer van 22 mei 2025. Dit blog gaat over vastlegging van reguliere pacht voor kortere duur en de vroegtijdige pachtbeëindigingsovereenkomst.
Situatie
Een verpachter heeft aan een pachter een ligboxenstal zonder landbouwgrond regulier verpacht voor de duur van drie jaar. De verpachter heeft de pachtovereenkomst ter goedkeuring voorgelegd aan de grondkamer, die de pachtovereenkomst voor drie jaar heeft goedgekeurd. Daarbij heeft de grondkamer bepaald dat de pachter bij de pachtkamer van de bevoegde rechtbank uiterlijk zes maanden voor het einde van de overeenkomst verlenging van de pachtovereenkomst kan vorderden. De grondkamer heeft de pachtovereenkomst met deze aanvulling goedgekeurd.
De verpachter is het niet eens met de verlengingsmogelijkheid en gaat in beroep bij de Centrale Grondkamer. Hij wil dat de verlengingsmogelijkheid wordt vernietigd. Daarbij voert hij ook aan dat bij het ondertekenen van het pachtcontract partijen ook een pachtbeëindigingsovereenkomst hebben gesloten.
Oordeel Centrale Grondkamer
De Centrale Grondkamer geeft de verpachter geen gelijk en verwijst daarbij naar de wet. Reguliere pacht voor los land geldt in principe voor een termijn van zes jaar en voor een hoeve 12 jaar. Daarna vindt automatisch verlening plaats. Een kortere duur is mogelijk als de grondkamer daarmee instemt. De grondkamer moet in haar beschikking de reden van haar goedkeuring aan de kortere duur vermelden. Als de goedgekeurde termijn langer dan een jaar is, moet de grondkamer in haar beschikking een termijn bepalen waarbinnen de pachter verlenging van de pachtovereenkomst zal kunnen vorderen. Dit staat in artikel 7:325 BW.
Verder overweegt de Centrale Grondkamer dat de verplichting niet vervalt doordat partijen gelijktijdig met de pachtovereenkomst ook een beëindigingsovereenkomst hebben gesloten. Deze gelijktijdige pachtbeëindigingsovereenkomst is niet naar de grondkamer gestuurd voor goedkeuring. Maar voor zover daarmee bedoeld is af te wijken van artikel 7:325 BW, komt deze pachtbeëindigingsovereenkomst ook niet voor goedkeuring in aanmerking. Van artikel 7:325 BW kan niet ten nadele van pachter worden afgeweken (artikel 7:399 BW) en de grondkamer moet een overeenkomst toetsen aan de bepalingen van titel 7.5 (artikel 7:319 lid 1 onder f BW). Deze gelijktijdige pachtbeëindigingsovereenkomst zou deze toets dan ook niet doorstaan. De grondkamer heeft dan ook terecht een verlengingsmogelijkheid in de beschikking opgenomen.
Tips
- Controleer vooraf of een kortere duur ook wettelijk mogelijk is.
- Overweeg een concept van de pachtovereenkomst eerst aan de grondkamer voor te leggen.
- Sluit niet gelijktijdig met een nieuwe pachtovereenkomst een pachtbeëindigingsovereenkomst.
Centrale Grondkamer 22 mei 2025, ECLI:NL:CG:2025:1
Advies nodig?
Heeft u vragen over erfpacht, verlenging of beëindiging? Neem gerust contact op met Jacoline Kroon: jacoline.kroon@bosselaar.nl / 06-49961628. Wij adviseren regelmatig erfverpachters en erfpachters over hun rechten en plichten – en hoe ze juridische problemen kunnen voorkomen.
