Het faillissement van een huurder kan grote onzekerheid veroorzaken bij de verhuurder van winkel- of bedrijfsruimte. Wat gebeurt er met de huurovereenkomst, wie betaalt de huur en hoe zit het met oplevering en schadevergoeding? In dit derde en laatste deel van ons drieluik over faillissement bespreken wij vanuit vastgoedrechtelijk perspectief wat u als verhuurder kunt verwachten, hoe u risico’s kunt beperken en hoe u uw belangen kunt beschermen.
Ken het verschil tussen boedelschuld en concurrente vordering
Na faillietverklaring wordt de huur die verschuldigd is over de periode ná faillissementsdatum aangemerkt als een boedelschuld. Voor de verhuurder is dat gunstig. Boedelschulden krijgen bij de afwikkeling van het faillissement namelijk voorrang voor betalingen aan gewone schuldeisers. Daardoor is de kans op betaling groter.
Huurachterstanden die vóór het faillissement zijn ontstaan, vallen onder de concurrente vorderingen en hebben een veel lagere verhaalkans. Let op. Ook boedelschulden worden niet altijd volledig voldaan als de boedel onvoldoende middelen bevat.
De huurovereenkomst opzeggen
De Faillissementswet biedt zowel de curator als de verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. De wettelijke opzegtermijn bedraagt maximaal drie maanden, ongeacht wat er in de huurovereenkomst is vastgelegd. Bij deze ‘regelmatige opzegging’ ontstaat géén recht op schadevergoeding, tenzij u met de huurder aanvullende garanties (zoals een bank- of concerngarantie) bent overeengekomen.
Wie betaalt de ontruimingskosten?
Als de curator de huurovereenkomst opzegt, wordt van de verhuurder verwacht dat hij de eventuele ontruimingskosten voorschiet. Voorheen was dat anders; toen werden deze kosten vaak beschouwd als boedelschuld en kwamen ze ten laste van de boedel. Echter, tegenwoordig ziet de wetgever ontruimingskosten vrijwel altijd als een concurrente vordering. Dit verlaagt de kans op vergoeding aanzienlijk.
Wacht niet af, handel snel!
Hoewel huurbetalingen na faillissementsdatum als boedelschuld gelden, geldt: wie snel handelt, beperkt zijn schade. Het kan verstandig zijn om de huurovereenkomst direct na faillietverklaring op te zeggen en afspraken te maken met de curator over de oplevering van het gehuurde. Blijf daarnaast alert op pogingen tot doorstart waarbij de verhuurder mogelijk wordt geconfronteerd met een verzoek tot indeplaatsstelling.
Let op: zijn er pandrechten?
In sommige gevallen – bijvoorbeeld bij grote winkelketens – rusten er pandrechten op de inventaris en voorraden van de huurder. Pandhouders hebben voorrang boven verhuurders en kunnen hun rechten blijven uitoefenen, ook tijdens het faillissement. Dit kan betekenen dat er minder activa beschikbaar zijn om openstaande huurpenningen te voldoen.
Informatie of advies? Neem contact op!
Dreigt een huurder failliet te gaan en wilt u advies over uw positie als verhuurder? Wij denken graag met u mee. Neem s.v.p. contact op met onze sectie vastgoedrecht, via jurjan.adriaansens@bosselaar.nl / 06-41360331.
Meer lezen over faillissement?
Wilt u weten wat een faillissement betekent voor bestuurders, werkgever of werknemers? Lees dan ook deel 1 en deel 2 van ons drieluik.
- Lees hier verder: Bestuurdersaansprakelijkheid bij faillissement – waar u op moet letten (Deel 1)
- Lees hier verder: Faillissement en personeel – uw rechten en plichten op een rij (Deel 2)
(Foto: Tim Mossholder, via Unsplash)
