Sinds 1 januari 2025 kunnen verhuurders van commerciële ruimten niet langer in alle gevallen de servicekosten en kosten voor nutsvoorzieningen met btw doorbelasten aan hun huurders. Het nieuwe Besluit onroerende zaken omzetbelasting maakt een strikter onderscheid tussen ‘zelfstandige’ en ‘bijkomende’ prestaties bij verhuur. Zelfstandige prestaties mag u doorbelasten met btw, maar voor bijkomende prestaties moet u voortaan het btw-regime van de huurovereenkomst aanhouden. Met name bij btw-vrijgestelde verhuur kan dit flinke fiscale gevolgen hebben. Hoe zit het precies en wat kunt u doen om btw-schade te voorkomen?
Gaat het om zelfstandige of bijkomende prestaties?
Over zelfstandige prestaties mag u btw doorbelasten. Bijkomende prestaties zijn onlosmakelijk verbonden met de huur; uw huurder heeft hierover geen zeggenschap.
Een prestatie is zelfstandig wanneer uw huurder deze los van de huurovereenkomst kan afnemen en benutten. Denk bijvoorbeeld aan nutsvoorzieningen met een individuele meter. Een huurder mag zijn of haar eigen leverancier kiezen.
Voorbeelden van bijkomende prestaties zijn diensten als schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, beveiliging of receptie in een multi-tenant gebouw. Als u verhuurt met btw, is er geen probleem. In dat geval vallen deze extra diensten onder dezelfde regeling als de huur. U mag ze dus, net als de huurprijs, factureren met btw. Deze diensten apart met btw factureren is niet toegestaan.
Bijkomende prestaties bij onbelaste verhuur: btw-schade
Gaat het om een bijkomende prestatie? Dan moet u het btw-regime van de verhuur aanhouden. Voor onbelaste (vrijgestelde) verhuur betekent dit dat u over de bijkomende prestaties voortaan geen btw meer aan de huurder in rekening mag brengen. Dit geldt ook wanneer u dit (op basis van het oude stelsel) wél bent overeengekomen met uw huurder en u zelf wél btw betaalt aan de leverancier(s). Als verhuurder lijdt u hierdoor in de nieuwe situatie btw-schade. Deze schadepost kan aanzienlijk oplopen, vooral bij multi-tenant gebouwen waar veel leveringen en diensten vallen onder bijkomende prestaties.
ROZ-modellen volstaan niet; maatwerk is nodig
De (nieuwe) ROZ-modellen uit april 2025 houden geen rekening met deze problematiek. Dat betekent dat u maatwerk nodig heeft om onnodige btw-schade te voorkomen.
Praktische handvatten om schade te voorkomen
- Analyseer huidige huurovereenkomsten en servicekosten
Breng eerst in kaart welke leveringen of diensten u doorberekent via servicekosten. Beoordeel daarna per post of deze onder het nieuwe criterium ‘zelfstandige’ of ‘bijkomende’ prestatie valt. - Specificeer servicekosten in huurovereenkomst en op factuur
Vermeld duidelijk in de huurovereenkomst en op de factuur welke leveringen en diensten exclusief btw zijn en welke u wel met btw factureert. - Pas nieuwe huurovereenkomsten aan
Neem een btw-compensatieregeling op in de huurovereenkomst voor servicekosten en nutsvoorzieningen. Doe dit bij voorkeur in zowel de algemene bepalingen als de bijzondere bepalingen. Mocht in de toekomst btw-belasting over servicekosten en geleverde nutsvoorzieningen niet meer mogelijk zijn, dan is de huurder verplicht de btw-schade te compenseren. Zo voorkomt u dat u opdraait voor kosten die u niet kunt doorberekenen. - Opteer zo mogelijk voor btw-belaste verhuur
Waar mogelijk, kies altijd voor belaste verhuur. Bespreek met de huurder dat de gehuurde ruimte voor ≥ 90% voldoet aan het criterium voor belaste activiteiten. Leg dit vervolgens vast in de huurovereenkomst, zodat u kunt blijven opteren voor volledige btw-heffing op verhuur én servicekosten en nutsvoorzieningen. - Toets elk jaar uw standaard modelhuurovereenkomsten
Plan een vaste jaarlijkse beoordeling van uw (model)huurovereenkomsten ruim vóór 1 januari. Zo zorgt u ervoor dat u eventuele aanpassingen op tijd kunt doorvoeren en dat uw huurovereenkomsten in lijn blijven met de actuele wet- en regelgeving.
Wij ondersteunen u graag
Wilt u advies inwinnen over btw en servicekosten? Onze advocaten helpen u graag en deskundig bij het beoordelen van uw huidige huurovereenkomsten en algemene bepalingen. Indien wenselijk passen we uw huidige of nieuwe standaardmodel huurovereenkomsten aan, inclusief de benodigde btw-compensatiebepalingen.
Neem contact op met Joost Jacobs: joost.jacobs@bosselaar.nl / +31 6 30 65 07 86 of Hein van Rens: hein.vanrens@bosselaar.nl / +31 6 20 08 01 88.
(Foto: Arthur Lambillotte, via Unsplash)
