Erfpacht is een zakelijk recht waarvoor eigen wettelijke regels gelden. Regelmatig rijzen vragen over wat de rechten en plichten zijn van partijen bij het einde van de erfpacht. Dit blog geeft uitleg hierover.
Wat is erfpacht?
Erfpacht geeft iemand (de erfpachter) het recht om een onroerende zaak van een ander (de erfverpachter) te houden en te gebruiken. Het kan gaan om bijvoorbeeld grond of woningen. Het recht van erfpacht moet worden ingeschreven in het Kadaster. Vaak geldt de erfpacht voor een bepaalde termijn en spreken partijen een vergoeding (canon) af. Na deze termijn vervalt het recht om de onroerende zaak te blijven gebruiken. Soms echter duurt het gebruik voort. Welke rechten en plichten hebben partijen in die situatie?
Stilzwijgende verlenging
Als de erfpachter na het einde van de erfpachttermijn de zaak niet heeft ontruimd, loopt de erfpacht door. Dat is niet het geval als de erfverpachter uiterlijk zes maanden na het eind laat blijken dat hij de erfpacht als beëindigd beschouwt. Natuurlijk is het handig als hij dat schriftelijk doet. De erfpachter moet de onroerende zaak dan verlaten.
Als de erfverpachter na deze zes maanden geen beëindiging heeft aangekondigd, blijft de erfpacht doorlopen. De erfpachter blijft de erfpacht dan genieten en moet de canon betalen. Als de erfpachter investeringen heeft gedaan in de onroerende zaak en nog steeds canon betaalt, zal sneller sprake zijn van een stilzwijgende verlenging. Voor het ontstaan van een stilzwijgende verlenging is inschrijving in het Kadaster niet nodig.
Einde na stilzwijgende verlenging
Na deze zes maanden stilzwijgende verlenging kan de erfverpachter de erfpacht beëindigen door opzegging. Dat moet met een (deurwaarders)exploot en er geldt een opzegtermijn van één jaar.
Contractuele afspraken
Als partijen in de erfpachtovereenkomst afspraken hebben gemaakt over de verlenging, dan hebben deze afspraken voorrang op de wettelijke regeling. Echter, afspraken over voortgezet gebruik na het einde van de erfpachttermijn, die nadeliger zijn voor de erfpachter dan de voornoemde wettelijke regeling, zijn nietig. Die gelden dus niet tussen partijen.
Onrechtmatig gebruik
Als de erfpachter tegen de afspraken in na het einde van de erfpacht de onroerende zaak toch blijft gebruiken, is dit gebruik onrechtmatig. De erfverpachter kan dan ontruiming eisen. Dat kan in een kort geding. Daarnaast kan hij schadevergoeding eisen. Die procedure kan niet in kort geding, maar moet met een gewone (bodem)procedure bij de rechtbank.
Advies nodig?
Voortgezet gebruik van erfpacht is geen zwart-witkwestie. Het draait vaak om wat partijen precies hebben afgesproken, hoe partijen zich gedragen, en of de erfverpachter tijdig zijn rechten heeft ingeroepen. Dit verschilt van geval tot geval, waardoor maatwerk essentieel is.
Heeft u vragen over erfpacht, verlenging of beëindiging? Neem gerust contact op met Jacoline Kroon: jacoline.kroon@bosselaar.nl / 06-49961628 of Tobias van Stelten: tobias.vanstelten@bosselaar.nl / 06-30116182. Wij adviseren regelmatig erfverpachters en erfpachters over hun rechten en plichten – en hoe ze juridische problemen kunnen voorkomen.
(Foto: Dario Bonzi, via Unsplash)
